本文摘要：【中国网独家报道】2016相似尾声，这一年，中国房地产市场风云变幻、波诡云谲。一方面，房价加剧、高价地频出、市场大买、超级收购大大；另一方面，调控升级，监管增强，楼市风声鹤唳。 疾风知劲草，烈火精真金。简单的行业环境更加能考验企业实力及企业家精神，这一年，哪些房企依旧遥遥领先、领军行业？哪些房企异军突起，展现出卓越？哪些地产人物洞察先机、高瞻远瞩？又有哪些项目精心打造出，可谓行业标杆？

【中国网独家报道】2016相似尾声，这一年，中国房地产市场风云变幻、波诡云谲。一方面，房价加剧、高价地频出、市场大买、超级收购大大；另一方面，调控升级，监管增强，楼市风声鹤唳。

疾风知劲草，烈火精真金。简单的行业环境更加能考验企业实力及企业家精神，这一年，哪些房企依旧遥遥领先、领军行业？哪些房企异军突起，展现出卓越？哪些地产人物洞察先机、高瞻远瞩？又有哪些项目精心打造出，可谓行业标杆？11月29日下午，由中国互联网新闻中心中国主办的2016年中国房地产年度红榜评选活动专家评审会在北京龙湖景粼原著举办。评审会上，评委专家除了针对候选企业、人物及楼盘的征选进行冷淡辩论外，还对地产一哥争夺战、房企发展模式及战略差异、房企收购与融合以及政策调控倒逼开发商转型升级等热点问题，展开了观点白热化撞击与交锋。

评审会现场经过一下午的头脑风暴，涵括年度典范企业、领军人物、最不具价值职业经理人、标杆楼盘等奖项的4大榜单揭晓。有一点认为的是，在评审会上，通过对前十名企业的重组与细分，一批发展快速增长的企业转入领军房企阵营，一些与地产渐行渐远、发展不引人注目的龙头企业车祸落败，一些具备特色发展模式的中型房企则反而榜上有名。

据理解，最后的榜单将于12月6日在钓鱼台国宾馆举办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜现场重磅入围。评委会针砭时弊 榜单征选更为现实客观本届红榜评审团成员由6位专家构成。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌之后兼任评审会主席，清华大学应用于经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹和北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅则对房匹敌行业都维持着长年了解的研究和仔细观察，而具有房地产开发与营销背景的合硕房地产董事长李伟，则有为企业发展之道，对房企的创意、转型、升级甚有发言权；21世纪经济报导编委袁一泓和地产中国网总编辑谢红玲，作为行业资深媒体人士，他们从媒体的视角给与红榜最客观的意见参照。

评审会现场，辩论十分冷淡，专家对于票选标准、榜单的评论缜密、客观、公正，既提倡竖立行业标杆、表扬典范，又针砭时弊，认为企业的问题所在。评审会现场顾云昌之后建议，评榜既要表扬企业，引人注目他们杰出的地方，又要认为他们的问题，比如万科虽然快速增长很务实，但有不能意识到的因素，下一步怎么走仍是一个未知数。又比如恒大，解散了消费领域，这解释他们在过去的转型道路上回头了一点弯路，现在是在更进一步修正数据流。

袁一泓回应，像中海这样的央企，无论是人力、土地资源和资金实力都不具备爆发性快速增长的条件，但是他们的企业文化却并不反对。同时，顾云昌又认为，红榜票选的标准某种程度要看企业的规模，还要看管控能力、战略以及方向的变化，他们为什么不会经常出现改变，行进的步伐为什么不会上升了，从这个的角度去刻画企业，不会更为精确。上述观点获得了谢红玲的尊重。

她回应，我们既要把企业标杆性最弱一面拔出来，也要点出有他们的短板和争议之处，这样的刻画不会更为现实、立体。为红榜做到加减法 爆发力房企不受欢迎为确保榜单的公正性，红榜票选还一如既往地使用了网上投票的方式，经过将近一个月的投票以及多方面的征选，有20余家企业转入专家评审阶段。在企业榜单的定案上，经过白热化辩论，评审专家完全一致建议，榜单不应做到加减法，与地产渐行渐远的房企、展现出不佳的房企不应冷静去除，而快速增长快速增长、爆发力难以置信并且后劲儿十足的房企应当选入领军企业阵营。碧桂园和融创中国两家今年快速增长快速增长的房企接到评审专家的完全一致注目。

数据表明，前十月，碧桂园销售额超过2715.4亿元，同比快速增长大约170%，而融创中国提早构建千亿目标，首次转入千亿阵营。李伟回应，碧桂园的愈演愈烈归功于合伙人制度和强劲的执行力。整体管理系统很大地调动了员工的积极性，所以，目前阶段的碧桂园早已转入了收获期。

融创五年前在北京仅有一个西山壹号院项目，五年后，它的销售量级经常出现了跳跃式快速增长。这中间再次发生什么？ 李伟认为，融创的跳跃式快速增长也十分有一点研究。评审会现场袁一泓也回应了尊重，他回应，2012年到2013年，碧桂园业绩构建翻番，从500亿到1000亿，而之后两年展现出平平，2016年，其业绩快速增长又近乎翻番，从一千多亿到三千亿，这种高速快速增长和爆发力十分难以置信。

不像融创、金茂，他们一套房子都买几千万甚至上亿，碧桂园的项目多在三四线城市，几十万一套，这得卖多少套啊？袁一泓感慨。张寅指出，碧桂园和融创早已显山露水，会再行绝望了，明年不会大放异彩。而对于与地产渐行渐远的房企，评审专家完全一致建议仍然划入红榜，诸如万达、绿地、招商蛇口等。万达在回头轻资产模式，与地产渐行渐远，绿地则更好地向产业、大基础设施投向。

热议楼市调控 支招行业未来除了针对榜单的冷淡辩论外，评审专家还对当下房企的销售、楼市调控升级以及开发商的转型升级等热点问题，展开观点的白热化撞击与交锋。凑巧的是，在评审会开会的前一天，上海、天津陆续加码楼市调控，全面提高购房首付比例。

而2016年楼市调控的着力点，早已从最初的查办首付债，过渡到出租汽车、禁售，进而伸延到信贷政策层面。顾云昌回应，今年的房地产市场既在意料之中，又在意料之外。房企的销售、房价的涨幅以及政府的调控力度都在意料之外，这种情况下，明年市场认同不会有问题。供给侧改革的方向很对，但是发力严重不足，特别是在调控上。

袁一泓指出，本轮调控几乎远超过预料，中央层面，从央行到银监会再行到央行，三令五申；金融层面，从公司债、企业债到信托、财经基金，房地产的资金入口被全部卡住。评审会现场高地价频出的当下，楼市调控又持续升级，这对于房企和市场将带给哪些影响呢？杜丽虹指出，地产行业整体上虽有周期性的波动，但更加隐蔽着较为大的结构性问题。

具体表现在：一是二线城市商业地产相当严重供大于求，远大于住宅市场，租售比相当严重凌空，即便政府实行金融工具的创意，但是超低的租金回报率也很难承托其发展；二是成本上升造成行业整体利润率上升，虽然企业的资金成本随着基准利率的减少有所上升，但是随着土地成本占到比大幅度下降，项目的研发销售周期变长，还债周期减少，资金成本变相减少，即使买得好，行业整体利润率还是上升的；第三，资金错配造成地产项目面对再融资问题，如果碰上信贷放宽，企业就不会经常出现资金链脱落的情况。这三个结构性的问题要求了地产研发企业十分薄弱。重压之下，哪类企业需要存活下去呢？在李伟显然，一类是越做越大最后变为寡头的企业，还有一类是特色中小房企，他们更为爱护资源，不会用仅次于的力量，花上最少的心思，作出高品质的产品。

未来这两类企业需要活下去，居住于中间的房企会较为艰辛。李伟回应，目前的市场环境下，更加考验研发企业的拿地能力和产品运营能力。前十年，开发商在产品端的设计、成本控制能力，以及在销售端的营销、策划能力，是一个特分项，但是在新一轮的调控周期，这沦为开发商必需的一个基本功，只有这样才能存活下去。

在这个背景下，做到产品的逻辑再次发生了变化，无法全然地按业主和投资市场需求考量产品了，要用客户业主的理念和标准去营造产品，用客户投资的理念去销售产品，只有这样才能把一个项目做到明白。李伟指出，未来的市场上将不会经常出现一批产品力很强的好房子，诸如从客户市场需求抵达，如何提升房屋的利用率，在受限的空间内充分发挥仅次于的可能性，如何把居住于空间变为家庭成员交流的场所、构成对话的空间。2016年早已如此，2017年中国的房地产又将南北何方呢？在张寅显然，明年下半年宏观经济不会十分脆弱，基于这个辨别，他对明年的房地产并不是很乐观，他指出，明年到第四季度，房地产政策必定不会放开。

对于房价的走势，他指出，在利率低于的时候，房价没上升的案例，利率不做到下降的调整，房价不有可能经常出现趋势性的暴跌。即使经常出现一两个折扣的项目，最后还得上去，这就是所谓的废黜。

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